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Sie haben die Bestellung, der Betreute besitzt eine Immobilie, und das Betreuungsgericht erwartet für die Genehmigung nach § 1850 BGB eine nachvollziehbare Grundlage. Was das Gericht tatsächlich prüft, ist nicht der Kaufpreis allein — sondern ob der Weg zum Kaufpreis dokumentiert, marktkonform und nachvollziehbar im Interesse des Betreuten war. Ein Makler, der das versteht, liefert keine bloße Dienstleistung — er liefert Aktenbestandteile.
Dasselbe gilt für den Nachlasspfleger, dessen Verwaltungshandeln das Nachlassgericht begleitet, und für den Insolvenzverwalter, der gegenüber Gläubigern und Gericht den bestmöglichen Verwertungserlös nachweisen muss. Die Unterschiede im Rechtsrahmen sind erheblich; die dokumentarische Anforderung ist dieselbe: Der Verkauf muss sich erklären lassen.
§ 1850 Nr. 1 BGB (in der seit dem 1. Januar 2023 gültigen Fassung nach der Betreuungsrechtsreform) unterwirft die Verfügung über Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte der Genehmigung des Betreuungsgerichts. Der Betreuer darf den Kaufvertrag wirksam erst schließen, wenn die Genehmigung vorliegt — oder er muss ihn unter der Bedingung schließen, dass die Genehmigung erteilt wird, was den Notar in die Pflicht nimmt.
Für den Nachlasspfleger folgt die Genehmigungspflicht aus §§ 1960 f. BGB in Verbindung mit den für den Betreuer geltenden Vorschriften; er handelt als Vertreter des noch nicht bestimmten Erben und untersteht der Aufsicht des Nachlassgerichts. Eine Veräußerung ohne Genehmigung wäre schwebend unwirksam.
Im Insolvenzverfahren gilt die InsO: Der Insolvenzverwalter ist zwar grundsätzlich freier, aber § 160 Abs. 1 Nr. 1 InsO macht die Veräußerung von Grundstücken, die für die Masse erheblich sind, von der Zustimmung des Gläubigerausschusses oder der Gläubigerversammlung abhängig. Der Nachweis eines marktgerechten Erlöses ist in jedem Fall Pflicht, weil das Haftungsrisiko sonst beim Verwalter liegt.
Hinweis: Diese Ausführungen dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Die Genehmigung wird nicht erteilt, weil ein Kaufvertragsentwurf existiert. Sie wird erteilt, weil das Gericht nachvollziehen kann, dass die Immobilie zu einem marktgerechten Preis unter ordnungsgemäßen Bedingungen vermarktet wurde. In der Praxis führen drei Lücken regelmäßig zur Rückfrage:
§ 194 BauGB definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielbar wäre. Das Wie schreibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der Fassung vom 14. Juli 2021 vor. Sie kennt drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV) und das Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV). Welches anzuwenden ist, hängt von Lage, Nutzung und verfügbaren Marktdaten ab.
Das Gericht erwartet in den meisten Fällen kein Vollgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen — wohl aber eine Wertermittlung, die das Verfahren benennt, die Grundlagen offenlegt (Bodenrichtwert, Vergleichspreise, Restnutzungsdauer, Mikrolage) und mit einem klaren Stichtag endet. Ein Marktbericht ohne Verfahrensbezug, ein reiner Angebotspreis aus einem Portal oder eine mündliche Einschätzung tragen keine Genehmigung.
Wenn das Gericht Zweifel hat oder der Kaufpreis den ermittelten Wert unterschreitet, kann es ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen anfordern. Das ist ein Verzögerungsrisiko, das durch eine sorgfältige Erstdokumentation weitgehend vermeidbar ist.
Das Gericht prüft nicht nur, ob der Kaufpreis dem Wert entspricht, sondern auch, ob er unter realen Marktbedingungen erzielt wurde. Dafür sind folgende Nachweise in der Praxis relevant:
Ein Kaufvertrag ohne Vermarktungsnachweis — zum Beispiel, weil der Käufer aus dem Umfeld der Familie stammt — ist besonders erklärungsbedürftig. Das Gericht wird in jedem Fall wissen wollen, ob der Markt die Möglichkeit hatte, ein höheres Gebot abzugeben.
Ein mandatsgerechtes Exposé dokumentiert mehr als es bewirbt. Es muss den Zustand der Immobilie so wiedergeben, wie er bei der Aufnahme vorzufinden war — vollständig, ohne Schönfärberei, ohne Auslassungen bei bekannten Mängeln. Dazu gehören:
Ein Exposé, das etwas verschweigt, das der Betreuer kannte, schafft kein Haftungspolster — es begründet Haftung. Der Betreuer oder Nachlasspfleger haftet nicht nur für seinen eigenen Erklärungsinhalt, sondern auch dafür, dass die von ihm beauftragten Vermarktungsunterlagen vollständig sind.
Bevor ein Exposé erstellt wird, muss das aktuelle Grundbuch vollständig vorliegen: Eigentümerangaben, Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) und Abteilung III (Grundpfandrechte). Typische Sachverhalte, die die Vermarktung verzögern oder den erzielbaren Kaufpreis beeinflussen:
Nicht jede Last ist ein Hindernis — aber jede Last muss beim Kaufpreis berücksichtigt und im Exposé offenbart sein. Wer das Grundbuch nicht gelesen hat, bevor er den Angebotspreis setzt, trägt das Risiko, dass das Objekt falsch bewertet und der Kaufvertrag verzögert oder angefochten wird.
Die Genehmigung nach § 1850 BGB ist nicht mit dem Kaufvertragsentwurf gleichzusetzen. Notare, die mit Betreuungsmandaten vertraut sind, werden keinen Beurkundungstermin ohne vorliegende Genehmigung ansetzen — oder nur unter dem Vorbehalt der Nachreichung, was den Käufer bindet und den Druck auf den Betreuer erhöht. Bis das Gericht antwortet, vergehen in der Praxis oft mehrere Wochen. Was die Wartezeit verlängert:
Ein strukturierter Vorgang, bei dem Wertermittlung und Vermarktungsnachweis von Anfang an als Aktenbestandteile behandelt werden, vermeidet diesen Zeitverlust weitgehend.
Die persönliche Haftung des Betreuers oder Nachlasspflegers ist keine theoretische Größe. Sie entsteht, wenn nachgewiesen werden kann, dass die Immobilie unter Wert veräußert wurde und der Betreuer das wissen musste oder eine sorgfältige Wertermittlung unterlassen hat. Drei Konstellationen sind in der Praxis besonders relevant:
Wer eine Immobilie ohne belastbare Wertgrundlage verkauft, kann im Nachhinein nicht nachweisen, dass der Kaufpreis marktgerecht war. Gläubiger, Miterben, das Gericht oder ein Betreuungsaufseher können später eine Pflichtverletzung geltend machen — auch wenn der Betreuer gutgläubig gehandelt hat. Die Beweislast liegt regelmäßig beim Betreuer.
Wer eine Immobilie ausschließlich im direkten Umfeld verwertet oder ohne öffentlich zugängliche Ausschreibung, trägt das Risiko, dass ein höheres Gebot möglich gewesen wäre. Gerade bei größerem Grundvermögen oder mehreren Erben ist ein transparenter, dokumentierter Vermarktungsweg Haftungsvorsorge, nicht Komfort.
Wenn der Betreuer von einem Schaden an der Immobilie wusste und das Exposé diesen verschweigt, kann er gegenüber dem Käufer aus Verschulden bei Vertragsschluss nach § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 311 Abs. 2 BGB in Anspruch genommen werden — unabhängig davon, ob der Makler dieselbe Information hatte. Ein vollständiges Exposé ist deshalb Teil der Haftungsvorsorge des Betreuers, nicht nur des Maklers.
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Für Mandate außerhalb Baden-Württembergs arbeitet immozeit mit qualifizierten Partnern vor Ort — nicht über eigene Niederlassungen. Beauftragung, Kommunikation und Dokumentation laufen in jedem Fall über immozeit.
Für Betreuungs-, Nachlass- und Insolvenzmandate wird folgendes geliefert:
Was immozeit nicht liefert: Rechtsgutachten, steuerliche Beratung oder die Antragstellung beim Gericht selbst — das bleibt bei der Kanzlei.
Weitere Hintergründe zu Verfahren und Fristen finden Sie im Blog.
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